6月初，长沙的租客小何的房东主动提出将月租金下调200元，而在此之前，小何已经连续四年按时支付租金；在江西，九九在退租协商过程中，房东迅速将月租从2000元降至1800元以挽留其继续租住。与此同时，广州的房东老白在佛山的一套四室两厅的房子，租金自2021年起从2000元降至1500元，但至今已经空置超过半年，无人问津。
这些个案看似独立，实则反映了全国住房租赁市场的重大变革。根据中指研究院的统计，到2025年第一季度，我国50个主要城市的住宅平均月租金较去年同期下降了3.4%，租金水平已经回到了2019年的水平。另一股势力——即保障性租赁住房，正以前所未有的速度涌入市场，在“十四五”规划期间，计划建设的870万套保障性租赁住房已经完成了92%的建设进度，而在2025年的前四个月，全国范围内新开工的保障性租赁住房项目已达到42万套。
面对普遍降低的租金和保障性租赁住房的兴起带来的双重压力，二房东群体不再是被动的受害者，他们已成为积极寻求市场转型的参与者——他们正经历着从单纯赚取租金差额向提供专业管理服务的艰难转变。
房租普降，供求关系逆转，租客时代来临
住房租赁市场正悄然发生着一场权力的转变。正如一位房产中介所言，过去是房源紧俏，供不应求，我们甚至还得挑选租客；而现在，却是租客在选择我们。
这一转变背后是供需结构的根本性调整。
一方面，房源供应量大幅上升，库存压力变得尤为明显。具体数据表明，在2024年10月至2025年2月期间，广州地区出租房源的挂牌数量增长了16,116套，增长幅度达到了16%；而在2025年第一季度，全国55个城市的租赁房源库存量与去年同期相比猛增了45%，平均成交周期也因此延长到了45天。
此外，租房市场出现萎缩，求租意愿有所减弱。在一线城市，新增租户人数较上年同期减少了21%，而价格在3500元/月以下的房源交易量占据了市场的79%。
综合观察，全国范围内租金下降已成为普遍趋势。2024年，全国50个主要城市的住宅租金总计下降了3.25%，这一降幅比2023年增加了2.95个百分点；进入2025年2月，全国55个城市的个人房源挂牌租金又环比下降了0.24%。在一线城市中，上海的租金坪效下降尤为明显，2025年上半年，集中式公寓的租金坪效与2021年相比，累计下跌了19%。
这种现象背后，经济压力和消费水平的下降成为了推动租金敏感度提高的关键因素。例如，杭州某城中村的房东指出：“随着流动务工人口的减少，周围的房屋却日益增多……为了节省区区一百元的租金，可能会导致房屋空置长达半年，所带来的损失更为严重。” 这种基于理性的考量正促使越来越多的房东主动降低租金。
保租房供应高峰，低价房源的“鲶鱼效应”
在“十四五”规划即将结束的2025年，35个重点城市正加快步伐，全力实现保障性租赁住房的筹集目标。辽宁省规划在2025至2027年间，通过购买现有住宅来增加12万套可租赁的保障性住房，其中2025年将新增4.5万套；北京方面，2025年计划新建和筹集5万套保障性租赁住房，并完成8万套各类保障房的建设；山东省则承诺在2025年底前，确保交付10万套以上的保障性租赁住房……
保租房入市对市场产生双重效应。
一方面，该类租金普遍比同区域市场价低20%-30%，这直接导致了整体租金水平的下降。例如，在2025年3月，深圳南山区的18个保障性租赁住房项目共提供了10404套房源，其中租金最低的仅为市场价的六折；泉州推出的首批保障性租赁住房，80平方米的两居室月租金为1500元，这仅是同地段市场价的70%；而在昆明，一居室的月租金更是低至550元。
此外，政府通过购买现有住宅并将其作为保障性住房，推动了市场库存的减少。在2024年5月，中国人民银行新设立了3000亿元规模的保障性住房专项再贷款，为各地购买存量住宅提供了关键的财政援助。以国家开发银行大连市分行为例，该行已经发放了辽宁省第一笔、总额达1.71亿元的、符合保障性住房再贷款政策的贷款，用以支持收购1126套住宅，并将其转变为保障性租赁住房。
在众多有利因素的推动下，我国保障性租赁住房市场迎来了供应量的显著增长。根据最新数据，截止到4月底，全国范围内新启动建设的保障性租赁住房项目达到了42万套，这一数字刷新了同期历史记录。
保租房直接分流市场化房源需求。首先，保租房的租金也在逐步降低，以河北保定西湖新城为例，5月30日，该地区管理方发布了《关于调整保租房租金价格的公告》，宣布将西湖新城（包括A区和B区）660套可供出租的保租房租金从原先的平均每平方米每月10元降至8.8元（实行按套定价）；其次，一些存在短板的项目正通过创新模式来提升竞争力，比如青岛推出的“保障性住房+社区服务中心”模式，在京口路项目增设了托幼和商业设施，以增强吸引力；与此同时，优质的保租房项目仍然供不应求，以上海城投宽庭·江湾社区为例，其出租率高达98%。这些项目不仅为外来居民带来了物有所值的选择，同时也在重新塑造着租赁市场的定价体系。
二房东转型，从“高杠杆扩张”到“精细化服务”
面对租金持续下降以及保障性租赁住房的分流影响，二房东群体正面临着生存模式的深度变革。他们以往依赖的“高价收租、低价出租”的盈利模式已难以为继——以广州黄埔地区为例，从2023年到2025年，租金从每平方米每月53.34元降至41元，跌幅高达23%，这一变化直接触及了二房东的盈利底线。
在这种情形下，二房东不得不以服务增值来取代租金增值。一方面，他们通过降低价格来吸引并保留客户；另一方面，他们通过提供深度清洁、快速维修响应、智能门锁等附加服务，来提高租客的续租意愿；再者，他们从原本的一年签约改为半年、季度甚至月度签约，以适应不同租客的需求，并减少房屋的空置时间；毕竟，租赁市场是一个与时间紧密相关的生意。
二房东们面临的问题已不再是追求暴利，而是如何确保生存。据相关机构分析，到2025年年底，前五家企业的市场份额将从30%增长到65%，而大部分区域性中小型二房东，即80%，可能会退出这一市场。
随着“十四五”期间保障性租赁住房的建设工作即将完成，经过一番深刻调整的租赁市场将逐步恢复稳定——一个融合了“市场化公寓”、“保障性租赁住房”以及“个人房东”的多元化租赁体系正在逐步构建成型。
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